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Grundsätzlich sind Immobilien nach dem BewG oder der ImmoWertV zu bewerten. Finanzämter, Steuerberater und/oder Rechtsanwälte bewerten standardgemäß nach dem BewG, Sachverständige, Gutachterausschüsse oder Gerichte bevorzugen die ImmoWertV. In beiden Gesetzen werden die erlaubten Berechnungsmethoden (das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren) beschrieben. Das BewG und deren Anwender liegen bei den ermittelten Verkehrswerten immer dann besonders daneben, wenn die Immobilie " Besonderheiten " haben... Berücksichtigung von boGs bei der Verkehrswertermittlung. und welche Immobilie hat schon keine Besonderheit?! Diese Besonderheiten können in den Verkehrswert der Immobilie NUR in einem Gutachten einfließen... Warum? Ein durch einen qualifizierten Sachverständigen erstelltes Gutachten enthält immer die Bewertung der boG's (Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale). Diese wirken sich in einem Gutachten auf den vorläufigen Verkehrswert entweder werterhöhend oder wertmindernd aus. Bei den boG's wird zwischen Rechte und Belastungen ("Papier boG's") und zwischen Ab weichungen im Zustand des Objektes zu üblichen (Vergleichs-)Objekten ("Stein boG's) unterschieden.
Der Übergang von der Fiktion zur Realität wird erst am Ende des Verfahrens vollzogen, indem die Modernisierungskosten wertmindernd abgezogen werden Beispiel Underrent Schauen Sie sich einmal folgende Mietkonstellation an: In diesem Fall liegt die im Bewertungsobjekt erzielte tatsächliche Miete erheblich unter derortsüblichen Vergleichsmiete und der Marktmiete. Die tatsächliche Miete könnte auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden. Dabei ist allerdings die gesetzlich vorgeschriebene Kappungsgrenze zu berücksichtigen, wonach die Miete nur alle drei Jahre um maximal 20 Prozent erhöht werden darf (in einigen Bundesländern gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent). Bei einer Wohnfläche von 350 m² und einem Liegenschaftszinssatz von 5 Prozent ergibt sich der Underrent wie folgt: Monatlicher Underrent 0, 90 EUR/m² x Wohnfläche 350 m² x Monate 12 = Jährlicher Underrent 3. 780 EUR/Jahr x Barwertfaktor (3 Jahre, 5%) 2, 72 = Gesamter Underrent 10. 282 EUR Bei der Berechnung wurde die Kappungsgrenze berücksichtigt, nach der die Mieten unmittelbar um 20 Prozent erhöht werden können.
3 Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale werden, wenn sie nicht bereits anderweitig berücksichtigt worden sind, erst bei der Ermittlung der Verfahrenswerte insbesondere durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt. 4 Bei paralleler Durchführung mehrerer Wertermittlungsverfahren sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale, soweit möglich, in allen Verfahren identisch anzusetzen.