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Dazu gehören typischerweise Schimmel, Probleme mit dem Warmwasser oder auch Baulärm …" 13. 2018 KGK Rechtsanwälte " Baulärm kann eine erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs darstellen und berechtigt daher grundsätzlich zur Mietminderung. Wie bei jeder Mietminderung ist jedoch zwingende Voraussetzung …" 14. 2018 Rechtsanwalt Karsten Kranich "…% (LG Berlin, 14. 12. 2006, Az. : 67 S 207/06) und 30% Mietminderung an (AG Siegburg, 03. 2004, Az. : 4 C 227/03). Auch ein defekter Schließmechanismus des Fensters kann nur zur Minderung führen …" 02. 2020 Rechtsanwalt Christian Doerfer "…). Der Mangel der Wohnung hängt nicht davon ab, ob er vom Vermieter verschuldet wurde. Es kommt nicht einmal darauf an, ob der Vermieter auf den Mangel Einfluss hat. Mietminderung: Baulärm – Lärm durch Bauarbeiten oder Sanierung. Die Miete kann z. B. bei Baulärm …" 05. 2016 "Hat der Mieter ein Recht zur Mietminderung bzw. muss der der Vermieter eine bereits vorgenommene Minderung der Miete des Vermieters akzeptieren? Dies beurteilt sich nach dem Vorliegen eines Mangels …" 02.
Keine Ansprüche bei Mangelkenntnis Mängel der Mietsache können den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen und den Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz verpflichten ( §§ 536, 536a BGB). Kennt der Mieter jedoch bei Abschluss des Vertrags den Mangel, stehen ihm diese Rechte nicht zu ( § 536b Satz 1 BGB). Kenntnis bedeutet in diesem Fall positive Kenntnis, nicht nur fahrlässige Unkenntnis. Dabei muss sich die positive Kenntnis auch auf einen konkreten Mangel beziehen, nicht nur auf allgemeine Umstände, die eine Beeinträchtigung verursachen könnten. Nicht ausreichend ist daher die bloße Kenntnis davon, dass sich im Haus ein Gewerbebetrieb befindet, die Wohnung in einem hochwassergefährdeten Gebiet liegt oder in den Räumen früher Tätigkeiten durchgeführt wurden, die zu einer Schadstoffrestbelastung führen können (so z. B. Mietminderung Baulärm | anwalt.de. LG Mannheim, Urteil v. 20. 3. 1996, 4 S 213/95, WuM 1996 S. 338). Nur positive Kenntnis zählt Ausreichend ist dagegen, dass der Mieter die Tatsachen kennt, die eine Gebrauchseinschränkung begründen können.
Dann schuldet der Vermieter eine Mietsache, die der Mieter "nach der Verkehrsanschauung erwarten" kann. Sprich: Eine Wohnung muss zum Wohnen geeignet sein. Der Wohnzweck wird durch Baumaßnahmen in der Nachbarschaft in der Regel nicht unmittelbar beeinträchtigt. Der Gebrauchswert einer Wohnung kann dennoch herabgesetzt sein, etwa wenn nächtlicher Lärm im Wohnumfeld (etwa durch die Errichtung einer Diskothek) zu Schlafproblemen des Mieters führt. Nach der Verkehrsanschauung kann aber nicht jede spätere nachteilige Veränderung des Wohnumfelds als Mangel anzusehen sein. Städte, Stadtteile und Nachbarschaften ändern sich. Entscheidend ist, ob der Mieter bestimmte Eigenschaften seines Wohnumfelds als unveränderlich voraussetzen durfte oder ob er mit bestimmten Veränderungen rechnen musste. Keine Mietminderung für Baulärm vom Nachbargrundstück. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen – so der BGH – auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss.
Veränderungen in der Umgebung, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, müssen vom Mieter also hingenommen werden. Es bestehen weder Minderungs- noch Mangelbeseitigungsansprüche. Der Vermieter muss nicht für Umweltstörungen einstehen, die er nicht verändern oder verhindern kann. Kann man die Miete aufgrund von Baulärm überhaupt noch mindern? Grundsätzlich ist eine Mietminderung aufgrund von Baulärm auch nach dem BGH-Urteil möglich! Dafür müssen allerdings folgende Voraussetzungen vorliegen: Der Mieter muss darlegen und beweisen, dass die Störung zu einer wesentlichen Beeinträchtigung seiner Wohnung führt. Wesentlich ist ein Mangel nur dann, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtig ist – bezogen auf die tatsächlichen Umstände – und wenn z. B. Grenz- und Richtwerte überschritten werden (§ 906 Abs. Mietminderung durch baulärm im haus. 1 BGB). Der Vermieter kann dann seinerseits die Unwesentlichkeit der Störung darlegen und beweisen. Gelingt ihm dies nicht, so muss er darlegen und beweisen, dass die Grundstücksnutzung auf dem Nachbargrundstück ortsüblich ist und die Beeinträchtigungen nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen verhindert werden können.
Baustellen sind eine große Zumutung für die Hausbewohner. Nicht nur, dass Baumaterialien, Dreck und Gerüste für erhebliche Beeinträchtigungen sorgen, auch der Baulärm stellt einen erheblichen Stressfaktor dar. Daher zählt Baulärm zu den Faktoren, die den Wohnwert einer Wohnung mindern können ist damit ein typischer Mietminderungsgrund. Eine pauschale Bewertung kann aber nicht erfolgen sondern muss immer einzelfallbedingt abgewogen werden in Hinblick auf die zeitlichen und örtlichen Gegebenheiten. Was unter Baulärm verstanden wird Es gibt eine Unterscheidung zwischen gelegentlichen und anhaltenden Beeinträchtigungen. Gelegentliche Beeinträchtigungen müssen immer hingenommen werden, da sie zum allgemeinen Lebensrisiko zählen oder ortsabhängig in regelmäßigen Abständen auftreten. Anhaltende bzw. dauerhafte Beeinträchtigungen hingegen, wie sie von Großbaustellen üblich sind, können zur Mietminderung berechtigen. Es ist dabei unerheblich, ob die Lärmquelle im Haus oder außerhalb liegt oder ob der Lärm vom Vermieter selbstverschuldet ist oder nicht.
Diese Duldung bezieht sich jedoch auf die Werktage, einschließlich Samstage und erstreckt sich über den Zeitraum von 7 Uhr bis 22 Uhr. Der Sonntag ist hier jedoch von dieser Duldung ausgenommen. Im Gegensatz dazu sieht es bei Baumaßnahmen des Mieters etwas anders aus. Wenn dieser etwa nach Absprache mit dem Vermieter eigene, werterhaltende Bauarbeiten in der Wohnung oder auch im gemieteten Haus durchführt, gelten hier die bestehenden Hausordnungen inklusive der dort verankerten Ruhezeiten. Das bedeutet also, dass ein Mieter beispielsweise in seiner Wohnung eine Wand nur dann einreisen kann und darf, wenn er dies außerhalb der vereinbarten Ruhezeiten tut. Also meist zwischen 8 Uhr und 12 Uhr sowie zwischen 15 Uhr und 20 Uhr. Generell wird vernehmbarer Baulärm an Sonn- und Feiertagen als Ordnungswidrigkeit geahndet. Man kann also selbst bei der Baustelle auf dem Nachbargrundstück eine Unterlassung veranlassen, wenn dort zum Beispiel am Sonntag weitergebaut wird. Das betrifft im Übrigen auch jene Tage im Jahr, wo im Bundesland mit der entsprechenden Baustelle Feiertag ist, die Bauarbeiter aber aus dem benachbarten Bundesland ohne diesen Feiertag anreisen, um zu arbeiten.