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Erst mit Ablauf dieser Frist konnte der Vermieter also anstelle der Erfüllung Schadensersatz in Form eines Zahlungsbetrages verlangen. 2. Zum Fall, BGH, AZ VIII ZR 157/17 vom 28. 02. 2018 In diesem Fall hatte der BGH nun zu entscheiden, inwiefern der Vermieter vom Mieter Schadensersatz in Form eines Zahlungsbetrages wegen unterlassener Beseitigung von Schimmelpilz, einer vernachlässigten Badezimmerarmatur sowie einem Lackschaden am Heizkörper fordern konnte, welche allesamt nach Auszug unstreitig vorgelegen haben. Der Vermieter ließ sowohl den Schimmel auf seine Kosten beseitigen, als auch die Badezimmerarmatur sowie den Heizkörper wiederherstellen, ohne zuvor dem Mieter eine entsprechende Frist zur Nachbesserung gesetzt zu haben. Der Mieter war der Auffassung, den Schadensersatz nicht zu schulden, da ihm zuvor nicht die Möglichkeit eingeräumt wurde, in Eigenregie oder eigens beauftragte Fachunternehmen die Mängel zu beseitigen. Mietverhältnis beendet: die korrekte Wohnungsübergabe. Im Ergebnis gab der BGH dem Vermieter Recht und verurteilte den Mieter zum Ersatz des Schadens, da der BGH der Auffassung ist, dass es nicht erforderlich gewesen sei, seitens des Vermieters dem Mieter eine vorherige Frist zur Nachbesserung zu setzen.
Die vorhandenen Mängel sind dabei genauestens zu umschreiben. Formulierung wie "muss gemalt werden" oder "Küche unsauber" genügen in der Praxis nicht, da sie den Bestand des Mangels nicht genügend beschreiben. Es muss im Protokoll festgehalten werden, in welchem Bereich des Zimmers sich der Mangel befindet, welcher Art und wie gross der Mangel ist. Im Abnahmeprotokoll wird auch festgehalten, für welche Mängel und in welchem Umfang der Mieter aufkommen muss. Neben der Wohnung sind auch Keller- und Estrichabteile, Garagen und Balkone zu kontrollieren. Haftung für Mängel Für die ordentliche Abnutzung der Wohnung muss der Mieter nicht aufkommen, diese ist mit dem bezahlten Mietzins abgegolten. Als ordentliche Abnutzung gelten zum Beispiel vergilbte Tapeten, Bilderspuren an den Wänden oder ausgetretene Teppiche. Checkliste Wohnungsübergabe Neubau - Das müssen Sie wissen- AIMMO. Der Mieter haftet aber für Mängel, welche auf eine übermässige Abnützung der Wohnung zurückzuführen sind. Das können Nikotinschäden, zerrissene Tapeten, grössere Flecken auf Spannteppichen oder Sprünge in Lavabo und Badewanne sein.
Vielmehr durfte der Vermieter sofort und ohne Fristsetzung den Schaden beseitigen und den entsprechenden Zahlungsbetrag hierfür vom Mieter verlangen. Der BGH urteilte, dass es sich bei den verursachten Schäden um einen Verstoß gegen die Obhutspflicht des Mieters handeln würde und gerade nicht um Schäden, die eventuell durch Durchführung entsprechender "Schönheitsreparaturen" hätten beseitigt werden können. Frist mängelbeseitigung nach wohnungsübergabe de. Diese Abgrenzung sei insgesamt auch bezüglich der Setzung der Nachbesserungsfrist entscheidend, also inwiefern es sich um einen Verstoß gegen die Obhutspflichten des Mieters handelt oder um eine klassische Verletzung der Durchführung von Schönheitsreparaturen. Der BGH stellte nunmehr klar, dass es sich bei den hier im Fall vorliegenden Schäden um "klassische Schäden an der Mietsache" handeln würde und gerade nicht um Schäden, die im Zuge von Schönheitsreparaturen hätten beseitigt werden können. Dies hat zur Folge, dass diese Obhutspflichtverletzung eine Nebenpflicht nach § 241 Abs. 2 BGB darstellt, so dass der Vermieter Schadensersatz unmittelbar nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen kann mit der Folge, dass eine Fristsetzung nicht erforderlich ist, sondern der Vermieter direkt handeln kann.
Achten Sie darauf, die Schlüsselübergabe sowie die Wohnungsübergabe erst dann anzusetzen, wenn beide Parteien die Mietverträge unterschrieben haben. Im Mietvertrag sollten genaue Angaben zur Kaution enthalten sein – dazu erhalten Sie hier weitere Informationen. Die Kaution stellt Ihre Sicherheit dar. Auch bei der Übergabe ist ein Übergabeprotokoll sehr wichtig. Frist mängelbeseitigung nach wohnungsübergabe te. Denken Sie daran, den Zustand der Wohnung, besondere Auffälligkeiten und vorhandene Mängel festzuhalten. Das Wohnungsübergabeprotokoll dient auch hier einer eventuellen Beweisführung im Falle des Auszuges des Mieters. Verspätete Übergabe: Nach § 546a BGB muss der Mieter eine Entschädigung an den Vermieter leisten, wenn die Wohnung verspätet übergeben wurde. Man kann sich hier entweder auf die vereinbarte Miete beziehen oder die Miete, die für vergleichbare Wohnungen "ortsüblich" wäre. Auch wenn Sie als Vermieter die Wohnung zu spät übergeben, können Sie finanziell belangt werden. Wann sollte die Wohnungsübergabe stattfinden? Der Termin der Wohnungsübergabe sollte spätestens am letzten Tag des Mietverhältnisses stattfinden.
V. m. § 281 BGB gilt, so dass eine Fristsetzung weiterhin erforderlich ist. Die Nachfristsetzung im Mietrecht. Fazit Insgesamt kann festgehalten werden, dass die Angelegenheit für juristische Laien immer komplizierter wird, da zunächst festgestellt werden muss, um welche "Art" von Mängeln es sich handelt, um sodann genau beurteilen zu können, ob eine Fristsetzung erforderlich war oder nicht. Insofern sollten Mieter wie auch Vermieter bei Auszug darauf achten eine Vorbesichtigung der Mietsache durchzuführen, um eventuelle Schäden gemeinsam zu besprechen und insbesondere abzustimmen, wie die Schadensbeseitigung gestaltet werden soll. Insofern erlangt natürlich noch einmal das Übergabeprotokoll in diesen Fällen einen besonderen Stellenwert. Sollten Sie hierzu Fragen haben, freuen wir uns auf Ihre Rückmeldung, da die Angelegenheit insgesamt rechtlich nicht einfach ist und für einen juristischen Laien viele Fragen beinhalten dürfte. Nutzen Sie hierfür einfach das Kontaktformular weiter unten auf dieser Seite. Ihre KGK Rechtsanwälte
Mängel bei der Wohnungsübergabe Bei Ein- und Auszug in eine Mietwohnung sollte man ein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen. ©kautionsfrei Wohnungsübergabe - Nicht alle Gebrauchsspuren müssen beseitigt werden Die Wohnungsübergabe beim Auszug ist für Mieter und Vermieter eine Zitterpartie. Der Mieter möchte ohne Kosten und Aufwand die Wohnung verlassen, der Vermieter möchte seine Wohnung in guten Zustand wissen, um sie schnell weitervermieten zu können. Frist mängelbeseitigung nach wohnungsübergabe di. Es ist nicht verwunderlich, dass nach dem Auszug von Mietern Gebrauchsspuren zurückbleiben. Das Leben in der Wohnung, aber auch der Umzug selbst können unschöne Relikte an Wänden, Türen oder Fußböden hinterlassen. Unser Tipp vorweg für Mieter und Vermieter: Niemals das Wohnungsübergabeprotokoll beim Ein- oder Auszug vergessen, denn es sichert beide Parteien ab, was den Zustand der Mietfläche zum Zeitpunkt des Aus- oder Einzugs angeht. Einige Mängel darf der Vermieter bei der Wohnungsübergabe beanstanden, während er andere ohne Anspruch auf Schadensersatz hinnehmen muss.