actionbrowser.com
Im vorliegenden Fall sah die 1961 unterzeichnete Teilungserklärung (TE) der Wohneigentumsanlage vor, dass Verteilungsschlüssel nur mit Dreiviertelmehrheit beschlossen werden können. Die in einer Eigentümerversammlung 2009 getroffene Vereinbarung zur Änderung der Schlüssel wurde jedoch nur mit einfacher Mehrheit gefasst, wie vom WEG seit 2007 anerkannt. Die mit der Änderung unzufriedenen Eigentümer beschritten den Klageweg, hatten jedoch kaum Erfolg. Die herbeigeführte Verteilerschlüsseländerung ist grundsätzlich rechtens, soweit sie die o. Änderung verteilungsschlüssel web design. g. zulässigen Betriebs/-Verwaltungskosten betrifft; vom Gericht als unzulässig abgelehnt wurde lediglich der Schlüssel "Zuführung Rücklage Tiefgarage", da die Ansammlung einer solchen Rücklage kein Einzelfall (= einzelne Instandhaltungsmaßnahme) darstellt. Der Bundesgerichtshof klärte in seinem Urteil (Az. V ZR 162/10) zudem, dass rückwirkende Änderungen für wirksam abgeschlossene Geschäftsjahre nicht möglich sind (für 2008 besteht aufgrund besonderer Umstände eine Ausnahmeregelung).
Sie suchen nach persönlicher und individueller Beratung immer ohne Callcenter? Wir rufen Sie zu Ihrer Wunschzeit zurück! (Mo-Fr 8. 00 - 20. 00 Uhr) Wünschen Sie einen Rückruf?
Die Änderungsmöglichkeit des Gesetzes beschränkt sich auf Kostenarten, über die eine Verbrauchserfassung erfolgen kann. In der Regel wird der Vermieter nicht zuletzt nach Vorgabe der Heizkostenverordnung den Warmwasser und Heizungsverbrauch des Mieters verbrauchsabhängig abrechnen. Diese Fallgestaltung kann vor allem auch dann relevant werden, wenn der Vermieter in einem Zweifamilienwohnhaus selbst eine Wohnung unbewohnte und bis dahin von der verbrauchsabhängigen Abrechnung nach der Heizkostenverordnung befreit war. Zieht er aus, muss er zwangsläufig nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abrechnen. Link: Anwendung der Heizkostenverordnung im Zweifamilienhaus? Kostenverteilungsschlüssel –KGK Rechtsanwälte. Die Änderung kann der Vermieter gegenüber dem einzelnen Mieter erklären. Aus Praktikabilitätsgründen der Abrechnung macht die Änderung aber nur Sinn, wenn alle betroffenen Mietverträge angepasst werden. Der Vermieter erklärt die Änderung, indem er den Mieter informiert. Der Mieter muss und braucht nicht zuzustimmen. In der Erklärung muss der Vermieter klar den Umfang der Vertragsänderung erkennen lassen.
Enthält ein Vertrag eine Regelung, die eine Änderung des Verteilungsschlüssels vorsieht, dürfte der Beschluss über den Vertrag allein nicht ordnungsgemäß die Änderung der Kostenverteilung regeln. Das hat u. a. auch Bedeutung für oftmals in Verwalterverträgen vorgesehenen Änderungen der Kostenverteilungsschlüssel. Unklar bleibt bei der Entscheidung aber, was gilt, wenn ein entsprechender Beschluss unangefochten bleibt. Dann dürfte die Änderung wirksam beschlossen sein, weil keine Nichtigkeit vorliegt. [Fußnote 1] BGH, Urteil vom 08. 06. 2018, V ZR 195/17, DWW 2018, 307 mit Hinweis auf BGH V ZR 315/13. ⇑ [Fußnote 2] BGH, a. O. ⇑ [Fußnote 3] BGH, a. O., Leitsatz, mit Hinweis auf V ZR 65/11, V ZR 202/09. ⇑ [Fußnote 4] BGH, a. O., S. 307. ⇑ [Fußnote 5] BGH, a. 307 mit Hinweis auf Bärmann/Becker, WEG, 13. Auflage, § 16 Rn. 92. Beschluss zur Änderung des Verteilungsschlüssels erfordert Bewusstsein.. ⇑ [Fußnote 6] BGH, a. 308. ⇑
Bei der Änderung der Verteilerschlüssel hat eine Eigentümergemeinschaft somit einen großen Ermessensspielraum, wenn die Änderung nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung einzelner Mitglieder und die Änderung zu mehr Gerechtigkeit führt. (BGH, Urteil v. 16. 09. 11, Az. V ZR 3/11).
Zusammenfassung Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 3 WEG mehrheitlich über den Umlageschlüssel für die Betriebskosten des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums beschließen, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht die Abänderung des Umlageschlüssels dann, wenn einzelne Miteigentümer gegenüber dem früheren Zustand nicht unbillig benachteiligt werden und sich die Mehrheit nicht über schutzwürdige Belange der Minderheit hinwegsetzt. WEG: Änderung der Kostenverteilung - Weiter Entscheidungsspielraum der Eigentümer. In der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung war vorliegend geregelt, dass die Kostenverteilung unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen zu erfolgen habe. Die Wohnungseigentümer hatten nunmehr beschlossen, die Kosten für den Hausmeister künftig nach Wohneinheiten zu verteilen, die Kosten für den Aufzug gestaffelt nach Geschosshöhe zu verteilen und schließlich auch die Kabelanschlusskosten nach Objekten zu verteilen. Dieser Beschluss wurde teilweise erfolgreich angefochten. Zunächst und grundsätzlich können die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. Zu berücksichtigen ist andererseits, dass jede Änderung bei irgendeinem der Beteiligten zu einer Mehrbelastung führt, sodass der durch das Gesetz eröffnete Korridor für denkbare, ordnungsgemäße Umlageschlüssel erst dann verlassen wird, wenn ein neu beschlossener Schlüssel zu einer erheblichen Mehrbelastung einzelner Wohnungseigentümer führt.
Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt 4. Zwar ist den Materialien zu entnehmen, dass eine Änderung des Umlageschlüssels darüber hinaus an das Vorliegen eines sachlichen Grundes geknüpft sein soll 5; auch der Bundesgerichtshof hat zum früheren Recht die Änderung eines Umlageschlüssels aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel davon abhängig gemacht, dass sachliche Gründe vorliegen 6. Unter der Geltung des nunmehrigen § 16 Abs. 3 WEG bedeutet dies jedoch nur, dass sowohl das "Ob" als auch das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen 7. Anderenfalls würde die durch § 16 Abs. 3 WEG erst ermöglichte Entscheidungsfreiheit ohne Not wieder eingeschränkt. Das aber will das Gesetz – was auch die Regelung des § 16 Abs. Änderung verteilungsschlüssel weg. 5 WEG nahe legt – gerade verhindern 8. Dann aber ist es lediglich eine Frage der dogmatischen Konstruktion, ob man das Willkürverbot als eigenständige Änderungsvoraussetzung formuliert oder – was der Bundesgerichtshof für vorzugswürdig erachtet – als ein Kriterium auffasst, bei dessen Vorliegen eine ordnungsgemäße Verwaltung zu verneinen ist.