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Dennoch hatte der Geschäftsführer der Verwalterin bei der Verkündung des Beschlusses nicht pflichtwidrig gehandelt. Bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums können beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Absatz 1 WEG). Haben nicht alle nachteilig betroffenen Eigentümer zugestimmt, ist ein dennoch verkündeter Beschluss anfechtbar, aber nicht nichtig. Ungeklärt war bisher, ob ein Verwalter einen Beschluss über eine bauliche Veränderung verkünden darf, wenn zwar die einfache Stimmenmehrheit erreicht ist, aber nicht alle nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zugestimmt haben. Diese Frage hat der BGH nun bejaht. Das Erfordernis der Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer ist keine formale Voraussetzung für die Beschlussfassung, sondern betrifft die Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung. Beschluss über bauliche Veränderung kann auch ohne Zustimmung aller verkündet werden. Die Verantwortung für den Inhalt gefasster Beschlüsse liegt bei den Wohnungseigentümern.
Es bestehe nämlich im Rechtsverkehr das Bedürfnis, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung selbst entnehmen zu können, denn ein WEG-Beschluss würde – anders als Vereinbarungen – auch ohne Eintragung im Grundbuch wie Grundbucherklärungen für und gegen die Rechtsnachfolger wirken. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürften allenfalls dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar seien, z. B. weil sie sich aus dem übrigen Inhalt der Versammlungsniederschrift ergäben. 2. Der hier zu beruteilende WEG – Beschluss sei gemessen an obigen Maßstäben zwar insoweit trotz des fehlenden Beschlusswortlauts noch hinreichend bestimmt, als der Regelungsgegenstand "Errichtung eines zentralen Müllplatzes" unschwer erkennbar sei. WEG-Beschluss: Ist er zu unbestimmt, dann droht Nichtigkeit! - schneideranwaelte. Er sei jedoch völlig unbestimmt hinsichtlich der Frage, wo dieser zentrale Müllplatz errichtet werden solle. Ferner seien dem WEG-Beschluss keinerlei Einzelheiten über den von der Teilungserklärung und dem dieser beigefügten Aufteilungsplan abweichenden Standort zu entnehmen.
Der demnach bestehende Vorrang der Herbeiführung des Beschlusses durch Vorbefassung der Eigentümergemeinschaft gemäß § 22 Abs. 1 WEG war auch nicht ausnahmsweise entbehrlich (LG München I, Urteil v. 20. 04. 15, Az. 1 S 12462/14 WEG). Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.
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