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Die Grunderwerbsteuer stellt einen wesentlichen Anteil der Erwerbsnebenkosten dar. Im folgenden findest du die aktuellen Grunderwerbsteuersätze (31. 12. 2018): Bundesland Steuersatz Ersparnis bei 1 Mio. EUR Baden-Württemberg 5, 0% 50. 000 EUR Bayern 3, 5% 35. 000 EUR Berlin 6, 0% 60. 000 EUR Brandenburg 6, 5% 65. 000 EUR Bremen Hamburg 4, 5% 45. 000 EUR Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen NRW Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Du siehst bereits an den verschiedenen Grunderwerbsteuersätzen, dass das Optimierungspotenzial stark von der Lage deines Objektes abhängig ist. Asset Deal und Share Deal Der Asset Deal beschreibt den vollständigen Übergang von Eigentum an einem Wertgegenstand (hier eine Immobilie) vom Veräußerer auf den Erwerber. Eine Immobilie, die vorher A gehört hat, gehört nach Kaufvertragsabwicklung B. Bei diesem Vorgang fällt Grunderwerbsteuer gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) an. Der Share Deal hingegen ist eine Anteilsveräußerung an einem Unternehmen.
Dieser wird die vergessenen Gegenstände zwar in aller Regel an den Käufer übergeben können, allerdings nur gegen Zahlung einer weiteren Vergütung. Denn bei dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis wurde der Gegenstand ja gerade nicht berücksichtigt. Von elementarer Bedeutung im Rahmen eines Asset Deals ist aber der Übergang der Vertragsverhältnisse mit Kunden, Lieferanten und allen übrigen Geschäftspartnern. Anders als bei einem Share Deal bestehen die Verträge nicht einfach mit dem Erwerber fort. Vielmehr kann dies nur mit der Zustimmung des jeweiligen Vertragspartners erfolgen, denn niemand soll ohne sein Einverständnis einen anderen Vertragspartner aufgezwungen bekommen. Ersichtlich gibt es kein allgemeingültiges Geheimrezept, in welcher Struktur ein Unternehmen erworben werden sollte. Sowohl der Share Deal als auch der Asset Deal haben Vorteile und Nachteile, die in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung der tatsächlichen Bedürfnisse des Erwerbers abgewogen werden müssen.
Die möglichen Risiken werden in der Praxis deshalb im Rahmen einer sogenannten Due Diligence vor dem Unternehmenskauf weitestgehend identifiziert und durch entsprechende Garantieversprechen des Verkäufers abgesichert. Je größer das zu erwerbenden Unternehmen, desto umfangreicher folglich die Due Diligence. Dann doch lieber ein Asset Deal? Bei einem Asset Deal erwirbt der Käufer nur diejenigen Vermögensgegenstände, die zwischen den Parteien im Einzelnen vertraglich festgehalten wurden. Der Käufer weiß also in der Regel ganz genau, was er bekommt. Je größer das zu erwerbenden Unternehmen aber ist, desto umfangreicher und ggf. unübersichtlicher wird die Zusammenfassung der einzelnen Vermögensgegenstände. Nicht selten enthält der eigentliche Kaufvertrag Ordnerweise Anlagen mit Auflistungen der einzelnen Vermögensgegenstände. Werden bei der Auflistung der verkauften Gegenstände für den weiteren Geschäftsbetrieb des Unternehmens wichtige Vermögenswerte vergessen, wird es meist teuer. Denn diese gehen nicht automatisch mit auf den Käufer über, sondern verbleiben beim Verkäufer.
Die spätere Veräußerung der Kapitalgesellschaft führt bei dir als Privatinvestor zwingend zu gewerblichen Einkünften nach § 17 EStG, wodurch der größte Vorteil, der steuerfreie Veräußerungsgewinn, entfällt. Hier stellt die Holding die bessere Wahl dar. Diese zahlt effektiv nur etwa 0, 7% Körperschaftssteuer auf die Veräußerung der Gesellschaftsanteile. Auch Prüfungs- und Rechtsberatungskosten fallen bei Share Deals in der Regel höher aus. Die Grunderwerbsteuerersparnis muss demnach die Opportunitätskosten einer privaten Investition übersteigen. Es kommt somit nicht in Frage, ein Objekt zu kaufen, welches sich nur aufgrund eines Steuervorteils lohnen soll. Spätestens hier erkennst du, dass es sich vor allem um ein Steuersparmodell für sehr große Vermögen handelt. Zuletzt bindet der Share Deal Eigenkapital des Veräußerers. Dieser muss in den meisten Fallkonstellationen den Zwerganteil von 5, 1% über einen gewissen Zeitraum behalten. Während du als Erwerber die Entscheidungen über die Immobilie triffst, folgt sein Gesellschaftsanteil stets deinem.
Aufgrund der enormen steuerlichen Bewandtnis beleuchten wir diesen Punkt im Folgenden separat. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie einen Carve-out erfolgreich meistern. Share Deal bei Immobilien: keine Grunderwerbsteuer fällig Wie erwähnt, erwerben Käufer im Rahmen eines Share Deals keine einzelnen Vermögensgegenstände. Dies gilt auch für Grundstücke inklusive der darauf befindlichen Immobilien. Entsprechend wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Da eine Besteuerung des Grunderwerbs von sechs Prozent und mehr keine Seltenheit ist, ergeben sich hierdurch mitunter signifikante steuerliche Einsparungen. Kritisch gesehen wird dieses Szenario, wenn vor dem Share Deal eigens ein Unternehmen für den Besitz entsprechender Immobilien gegründet wird, um die Grunderwerbsteuer zu "umgehen". Es bestehen Forderungen aus verschiedenen Lagern, dieses "Steuerschlupfloch" zu schließen. Download Whitepaper "IT Due Diligence" Finden Sie heraus, wie sich drohende Betriebsstillstände und Lieferunterbrechungen durch eine IT Due Diligence vermeiden lassen.
Solltest du hierzu mehr erfahren wollen, folge bitte diesem Link. Zusätzliche Informationen findest du hier. Ist eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer möglich? Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer innerhalb der o. g. Grenzen wurde in das Grunderwerbssteuergesetz aufgenommen, um Umstrukturierungen innerhalb großer Firmenkomplexe ohne Steuerbelastung zu ermöglichen und somit unter anderem Arbeitsplätze zu erhalten. Nicht selten stellt die Ersparnis der Grunderwerbsteuer aber auch das I-Tüpfelchen bei großen Immobiliendeals dar. Bei Kapitalgesellschaften greift zuletzt häufig folgende Regelung durch: § 1 Abs. 3a GrEStG: Soweit eine Besteuerung nach Absatz 2a nicht in Betracht kommt, gilt als steuerbarer Rechtsvorgang auch ein solcher, aufgrund dessen ein Rechtsträger unmittelbar oder mittelbar eine wirtschaftliche Beteiligung in Höhe von mindestens 95 vom Hundert an einer Gesellschaft, zu deren Vermögen ein inländisches Grundstück gehört, innehat. Die immobilienverwaltende Kapitalgesellschaft kann somit nicht grunderwerbsteuerfrei (wirtschaftlich) in einer Hand gehalten werden.