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Ob das Urteil auf andere Fälle der Mangelbeseitigung übertragen werden kann, ist daher fraglich. Auch hinsichtlich der Anspruchsgrundlage kann überlegt werden, ob ein merkantiler Minderwert auch bei fristgerechter Nacherfüllung des Unternehmers verbleibt, der dann wohl nur gegenüber planenden oder überwachenden Architekten bzw. Ingenieuren als Schadensersatz neben der Leistung geltend gemacht werden könnte. Diese wiederum könnten einen Ausgleichsanspruch aus dem Gesamtschuldverhältnis gegen den Unternehmer haben. Nicht unterschätzt werden darf die Frage, ob überhaupt ein merkantiler Minderwert besteht. BGH ändert ständige Rechtsprechung zur Schadensersatzberechnung beim Werkvertrag - Baurecht 2.0. Sie kann wohl nur durch eine sorgsame Betrachtung des Marktes für das streitgegenständliche Gebäude beantwortet werden. Hierbei könnte sich auch die Frage stellen, ob beispielsweise eine besonders begehrte Lage des Grundstücks dazu führt, dass der Grundstückswert den Wert des Bauwerks derart dominiert, dass dieser insgesamt nicht ins Gewicht fällt. Zu einer Marktanalyse wird wohl nur ein entsprechender Sachverständiger fähig sein, so dass es in diesen Fällen zur Bezifferung eines Klageantrags häufig auf Privatgutachten ankommen wird.
Merkantiler Minderwert im Bauwesen GSB_Gutachten Als Sachverständige im Bauwesen ermitteln wir regelmäßig den merkantilen Minderwert von Gebäuden. Der merkantile Minderwert ist ein fiktiver Wert, der einer vollständig und fachgerecht reparierten Sache, z. B. ein Wohnhaus, negativ anhaftet und somit den Marktwert im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mindert. Der merkantile Minderwert berücksichtigt das Misstrauen und das Unbehagen bzw. den Verdacht auf einen verborgen gebliebene Schaden eines potentiellen Käufers gegenüber der reparierten Immobilie. Mann spricht deshalb auch von einem psychologischen Minderwert. Der merkantile Minderwert ist nicht mit dem technischen Minderwert wegen verbliebener hinnehmbarer Baumängel oder Bauschäden zu verwechsel. Baurecht: „Merkantiler Minderwert“ bei Rissen im Putz. Entsprechend allgemeiner Auffassung besteht ein merkantiler Minderwert auch wenn die Immobilie nicht verkauft wird. Er gehört damit zu den tatsächlichen Eigenschaften eines Bewertungsobjektes und ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes zu berücksichtigen.
(BGH Urteil vom 8. 12. 1977 – VII ZR 60/76 –) Definition Eine merkantile Minderung des Verkehrswertes ist nach allgemeiner Auffassung folglich als derjenige am Markt beobachtbare Preisabschlag zu verstehen, der bei einem (fiktiv unterstellten) Verkauf des Grundstücks im normalen Marktgeschehen ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse am Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre. Nicht jeder Mangel begründet also einen merkantilen Minderwert eines Grundstückes. So ist zum Beispiel dann keine Wertminderung anzunehmen, wenn eine regelmäßige, der Höhe nach angemessene Gegenleistung (z. Auch bei vollständig beseitigten Baumängeln kann ein merkantiler Minderwert bestehen. B. Rentenzahlung) einen Mangel wirtschaftlich ausgleicht. Es sind aber auch Fälle denkbar, bei denen zwar ein Mangel existiert, Beeinträchtigungen hieraus aber nicht bedeutsam sind. Ein Minderwert wird deshalb nur dann anzuerkennen sein, wenn der Mangel von Bedeutung war und jeder Erwerber des Grundstücks ihn als Nachteil empfindet. Das Ausmaß des Minderwertes hängt also von der Bedeutung und der Größe des Schadens sowie (bei Ertragsobjekten, wie im hier zu bewertenden Fall) eines möglichen Ertragsausfalls ab.
Sachverständiger für die Prüfung und Bewertung optischer Mängel an Gebäuden Neben technischen Mängeln an Gebäuden sind regelmäßig optische Mängel durch Sachverständige zu bewerten. Dabei stoßen wir auf Kommentare wie, "das ist doch nur ein optischer Mangel" oder "optische Mängel spielen keine Rolle und sind hinnehmbar". Das mag im Ergebnis einer sachverständigen Prüfung so sein, ist aber keineswegs immer so. Was sind optische Mängel? Optische Mängel an Gebäuden bzw. bzw. optische Baumängel werden als negative Abweichungen von den optischen Solleigenschaften entsprechend vertraglicher Vereinbarung definiert. So können hier besondere ästhetische Vorgaben durch den Architekten zu handwerklichen Herausforderungen bezüglich den Ausführungsqualitäten führen. Hierzu können Muster angelegt bzw. zur Ausführung vereinbart werden. Denn nicht jeder findet eine polierte Oberfläche, sägeraue Holzfassade oder Kellenputz schön und über Geschmack lässt sich vortrefflich streiten. Ist nichts explizit vereinbart, so gelten "Allgemeine Art und Güte" bzw. mittlere Anforderungen an die optischen Eigenschaften als vereinbart.
Der BGH, genauer der für Bausachen zuständige VII. Senat des BGH, hat sich deshalb nun dafür entschieden, den Schaden anhand des merkantilen Minderwerts zu bemessen. Maßgeblich für die Höhe des Schadensersatzes (und die Minderung) soll also nicht mehr die Kosten der fiktiven Mangelbeseitigung sein, sondern die Differenz im Marktpreis zwischen dem Werk mit Mangel (in meinem Bespiel also: eine in Altweiß gestrichene Wohnung) gegenüber dem Werk ohne Mangel (im Beispiel also die Wohnung gestrichen in Verkehrsweiß). Mit dieser Rechtsprechungsänderung hat der Bausenat des BGH tatsächlich die als ungerecht empfundenen Probleme gelöst, bei denen der Mangel lediglich darin liegt, dass nicht exakt das Vereinbarte geliefert wurde, die Sache dadurch aber keineswegs weniger Wert war und der Auftraggeber über den "Schadensersatz statt der Leistung" oder die Minderung einen Vorteil erhielt. Der BGH hat mit seinem Schwenk allerdings einige weitere Probleme aufgeworfen: was ist, wenn sich der merkantile Minderwert eines solchen Mangels nicht bemessen lässt?
Der Merkantile Minderwert von Gebäuden Unter Immobilienbesitzern, Immobilienverkäufern und Immobilienkaufinteressenten ist im Allgemeinen der sogenannte Merkantile Minderwert wenig bekannt. Auch bei Sachverständigenkollegen aus dem Bereich der Bauschadensermittlung wird vielfach die Existenz des Merkantilen Minderwerts überwiegend negiert, oder schlicht behauptet er könne nicht (mehr) existieren, wenn ein Bauschaden vollständig behoben sei. Preise, so auch Immobilienkaufpreise, ergeben sich zumeist nicht allein aus rationalen Überlegungen heraus. Vielmehr "schwingt" eine emotionale Komponente, ( "mir gefällt dieses Haus so gut und ich möchte es unbedingt haben", oder, wenn auch seltener "bei dem Gebäude bestand ehemals ein Wasserschaden, der Verkäufer (und sein Gutachter) meint, dieser sei vollkommen fachgerecht beseitigt worden, soll ich es dennoch kaufen") für oder gegen eine Kaufentscheidung sozusagen, mit. Die aufgerufenen Immobilienkaufpreise (Kaufpreisangebote) spiegeln nach unserer Erfahrung zumeist sehr wenig die tatsächlich entstandenen Bauherstellungskosten und daraus folgend die Sachwerte (tatsächlicher (Herstellungs-)Wert der Liegenschaft) wider.
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